Bienvenue à Atout Finances

Vous recherchez à financer l’acquisition de votre résidence principale ou secondaire ? Vous aimeriez investir dans la pierre, dans des fonds de commerces, réaliser un investissement locatif ? Vous avez besoin de réaliser des travaux de rénovation, de mise aux normes de vos biens immobiliers ?
Atout finances vous accompagne dans l’ensemble de vos projets immobiliers et professionnels.

Nous négocions pour vous des prêts à taux fixe ou taux révisables capés en fonction de vos capacités d’emprunts.

Nous sommes certifiés :

  1. IOSB : Intermédiaire en Opération et services bancaire
  2. CIF : Conseiller en Investissement Financier
  3. ORIAS : Courtier en Assurances

Etant Courtier en assurances nous négocions avec les banques votre taux d’assurances de prêt et les mettons en concurrences avec les délégation de grands groupes tels que : APRIL, ALPTIS, SWISS LIFE.

Pour ce faire vous pouvez simuler une assurances de prêts sur notre site en cliquant ICI

Nous avons également depuis 2012 mis en place un site comparateurs d’assurances permettant de comparer plus de 300 contrats http://www.assurancesetmutuelles.fr/ :

  1. Mutuelle santé individuelle
  2. Mutuelle d’entreprise
  3. Assurances de prêt
  4. Assurances Vie

 

Chaque prêt immobilier engendre une adaptation en terme de pouvoir d’achat. Posez-vous les bonnes questions. Très souvent, mes clients me disent  : ” je voudrais rembourser le plus vite possible “. Posez vous la question: est je préfère me priver pendant 15 ans d’un pouvoir d’achat car ma mensualité sera plus élevée, ou faire un prêt sur 20 ans et se sentir serein à chaque fin de mois. La vie change et évolue, les dépenses d’aujourd’hui ne sont pas forcement les mêmes dépenses que vous auraient pendant les 15 prochaines années.

Prenez l’exemple d’un mariage puis d’un enfant. les études montrent que la premier année un enfant engendre en moyenne 4200€ de dépenses pour la chambre,les couches,les habits… ( cf cet l’article) .

Faites donc le bon choix et faites vous bien conseiller ! Vous pouvez utiliser notre calculette de prêt immobilier pour vous faire une idée…

Blog d’informations : http://michael-merlen.fr/

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Annuaire Gratuit

Le dispositif PINEL

Le dispositif Pinel

 

Le dispositif Pinel vous offre une réduction d’impôt lors de l’achat d’un logement neuf, à condition, qu’il soit mis en location pendant 6 ans au minimum avec possibilité de l’allonger de deux fois 3 ans, soit une durée de 9 ans puis une durée maximum de 12 ans.

La loi Pinel est très proche de la loi Duflot dans son fonctionnement et dans ses conditions : plafonds de loyer Pinel, plafonds de ressources du locataire Pinel, plafond au m² et zones éligibles à la loi Pinel.

Le dispositif Pinel concerne les investissements immobiliers réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

Bénéficiaires du dispositif

  • Personnes physiques fiscalement domiciliées en France
  • Souscripteurs de parts dans des sociétés non soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) (SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes)

 

Biens éligibles

  • Logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • Logements que vous faites construire
  • Logement ancien faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf,
  • Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation,
  • Local affecté à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement.

 

Points Clés

La réduction d’impôt

Taux de réduction d’impôt :

  • 12 % du montant de l’investissement, étalée sur 6 ans (2 % par an)
  • 18 % du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans (2 % par an)
  • 21 % du montant de l’investissement, étalée sur 12 ans (2 % les 9 premières années puis 1 % pendant 3 ans

Conditions :

  • Jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an
  • 2 acquisitions par année d’imposition ouvrent droit à réduction d’impôt dans la limite de 300 000 € par contribuable
  • Plafond par m² de 5 500 € / m², quel que soit le lieu de l’investissement
  • Plafond s’appliquant à certains avantages fiscaux. (Plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer)

Mise en location

  • Engagement de location nue pendant 6, 9 ou 12 ans
  • L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure
  • Le bien immobilier Pinel doit respecter une zone d’investissement éligible
  • Des plafonds de loyer et des plafonds de ressources sont applicables (voir les plafonds)
  • La location est maintenant possible à un ascendant ou un descendant à condition qu’il soit hors du foyer fiscal de l’investisseur et dans le cas où les plafonds de loyers et de ressources sont respectés (en vigueur au 1er janvier 2015)  (voir les plafonds)

Eco-condition

  • Le bien immobilier Pinel doit respecter un niveau de performance énergétique globale :
    Neuf ou à construire : label BBC 2005 ou norme RT2012 (permis de construire déposé après le 1er janvier 2013)

Avantages fiscaux

 

Investissement locatif PINEL
Base de calcul

Prix et frais d’acquisition (Honoraires de notaire, TVA, droits d’enregistrement…)
+
Coût éventuel des travaux et frais accessoires (Frais de délivrance des états et des attestations…)

(avec un maximum de 300 000 € par an, 2 logements par année d’imposition)

Taux de la réduction d’impôts 12 %, étalée sur 6 ans (2 % par an)
ou 18 %, étalée sur 9 ans (2 % par an)
ou 21 %, étalée sur 12 ans (2 % pendant 9 ans puis 1 % pendant 3 ans)
Début de l’imputation de l’impôt L’année de l’achèvement des travaux
ou de l’acquisition si celle-ci est postérieure
Etalement des avantages fiscaux 6, 9 ou 12 ans
Récupération de TVA Non
Conditions particulières

Engagement de location nue pendant 6 ans minimum

Mise en location :

  • Dans les 12 mois de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition si cette dernière est postérieure
  • A une personne autre qu’un membre de votre foyer fiscal
  • Location possible à un ascendant ou un descendant tout en conservant le bénéfice de l’avantage fiscal, à condition qu’il soit hors du foyer fiscal de l’investisseur

Plafonnement mensuel des loyers et des ressources

Plafond de 5 500 € / m² pour le calcul de la réduction  d’impôts

Norme RT2012 ou label BBC 2015 à respecter pour les logements neuf ou à construire

L’Assurance de prêt

Le poids de l’assurance crédit ne cesse de s’alourdir ces dernières années. Et en dépit de l’ouverture du marché par les lois Lagarde et Hamon, les emprunteurs peinent à bénéficier de la concurrence.

(LaVieImmo.com) – Un juteux marché. Le poids de l’assurance bancaire a plus que doublé en quelques années. Résultat : le coût de l’assurance représenterait 30% environ du poids total du crédit imobilier en 2015, selon le courtier Réassurez-moi.com.

En effet, pour un prêt de 100.000 euros sur 20 ans conclu par un couple d’emprunteurs âgés de 30 ans, ces derniers paient en moyenne 12.000 euros au titre de l’assurance emprunteur. Soit plus d’un tiers de la somme qui doit être payée outre le capital emprunté à rembourser, c’est-à-dire ce que l’on appelle le coût du crédit, composé également du taux d’intérêt. “Cela est principalement dû à la baisse importante des taux d’intérêts mais aussi au fait que le coût des assurances issues des établissements bancaires reste encore aujourd’hui très élevé”, indique le site.

Le montant est néanmoins variable selon l’âge de l’emprunteur, et plus ce dernier est jeune, plus le taux est faible. Ainsi, avec un taux de 0,10% généralement pratiqué à 25 ans, le poids de l’assurance retombe à 7%, explique un autre courtier en crédit. A l’inverse, pour un prêt conclu à 55 ans, on passe à 0,75%, soit 36% du poids total du crédit.

La délégation d’assurance pour diviser les coûts

La délégation d’assurance, issue des lois Lagarde et Hamon, est une solution pour abaisser considérablement les coûts : il est possible de réaliser jusqu’à la moitié d’économies, selon Réassurez-moi.com. Or, en dépit de la récente libéralisation du marché par les lois Lagarde de 2010 et Hamon de 2014, l’assurance de prêt immobilier reste encore captée par les banques émettrices des prêts. 88% des crédits immobiliers en 2014 restaient ainsi assurés par l’établissement de crédit, selon la Fédération française des sociétés d’assurance (FFSA).

Bonne nouvelle néanmoins pour les emprunteurs : à partir d’octobre 2015, dans la lignée de la loi Hamon, les banques doivent donner aux emprunteurs un taux standard pour l’assurance, le TAEA (taux annuel effectif d’assurance). “Ce taux va permettre d’avoir un indicateur objectif pour mieux comprendre le coût de l’assurance emprunteur, explique Réassurez-moi.com. En effet, auparavant il était difficile de comparer différents taux ensemble (taux moyen, taux en fonction du capital initial, taux en fonction du capital restant dû). Le TAEA permettra ainsi de choisir le taux le plus intéressant pour un emprunteur”, conclut le spécialiste

 

Bonne lecture,

Michael Merlen

Financement de résidence de tourisme

Investissement Résidence de tourisme

Réaliser un investissement dans une résidence de tourisme permet d’investir dans des zones touristiques (soit zones rurales à revitaliser, appelées ZRR, avec la loi DEMESSINE, soit en LMNP SCELLIER dans TOUTE LA FRANCE).


Investissement dans une résidence de tourisme : pourquoi ? 
La France est un des pays les plus touristiques au Monde. Cependant, certaines zones touristiques rurales, notamment les zones de montagne et de campagne à fort potentiel ont besoin de nouveaux aménagements pour en soutenir l’activité. En proposant un investissement dans une résidence de tourisme, avec la loi Demessine, l’Etat offre un avantage fiscal aux contribuables, similaire à l’amendement Bouvard (LMNP) avec, en plus, la possibilité d’utiliser à titre personnel 1 à 2 semaines par an ce logement de vacances.

On peut appeler cet investissement dans une résidence de tourisme, un investissement “plaisir”.

La liste des communes éligibles aux investissements “DEMESSINE” dans les résidences de tourisme est déterminée par un décret qui définit les ZRR (Zone rurale à revitaliser).


Mais les résidences de tourisme peuvent s’acquérir également par le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP SCELLIER ) version classique ou version amendement Bouvard.

Il faut impérativement,  comme à chaque fois, faire attention à la localisation de la résidence de tourisme et surtout à la solvabilité du gestionnaire de cette résidence.

La rentabilité de l’opération dépend du taux de remplissage de la résidence.

Là encore, votre conseiller pourra vous guider utilement et vous orienter vers les bonnes opportunités.

Obligation liées aux résidence de tourisme.

Réaliser un investissement dans une résidence de tourisme n’implique aucun plafond de loyer, et aucun plafond de ressources des locataires.

Dans le cas d’une acquisition “DEMESSINE” ou en LMNP SCELLIER amendement Bouvard, l’acquéreur s’engage à louer son appartement, par bail, pendant 9 ans minimum, via l’exploitant de la résidence et ce dans le mois qui suit l’achèvement de l’appartement ou de la signature de l’acte si elle est postérieure.
La différence entre DEMESSINE et LMNP se fera au niveau du bail commercial qui sera “non meublé” dans le 1er cas.

Pour l’acquisition dans une résidence de tourisme, il faut privilégier les résidences 3 étoiles, recherchées par les étrangers en villégiature en France, plutôt que le bas de gamme, car en cas de crise ce sont d’abord les personnes les moins aisées qui ne partent pas en vacances.

Le gestionnaire (l’exploitant) de la résidence de tourisme garantit les loyers pendant cette période et sa solidité financière devra être contrôlée.
Avec la loi Demessine, profitez d’un droit de jouissance. Les contribuables qui réalisent un investissement dans une résidence de tourisme peuvent en général bénéficier de périodes de jouissance du bien, pour une durée maximum de 8 semaines à titre personnel pour leurs vacances.

Attention, cette jouissance est au détriment du rendement locatif.


Financement d’un investissement dans une résidence de tourisme.

Les investissements “Résidence de tourisme”  sont réalisés à l’aide d’un prêt immobilier classique ou d’un prêt hypothécaire.

Bonne lecture,

Michael Merlen

Le LMNP

Le loueur Meublé professionnel

Depuis le vote de la loi de finances pour 2009 et de la seconde loi de finances rectificative pour 2008, un nouveau dispositif applicable aux Loueurs en Meublé Non Professionnels a été mis en place (LMNP Bouvard).
Ce dispositif a pris effet au 1er janvier 2009. Dorénavant, deux alternatives sont donc offertes aux Loueurs en Meublé Non Professionnels : Le LMNP Bouvard et le LMNP Classique.

Vous trouverez ci-dessous un récapitulatif sommaire de ces nouvelles dispositions.

Les REFERENCES FISCALES

LMNP Bouvard : article 199  du CGI, BOI 4F -3-09
LMNP Classique : article151 du CGI

LMNP « CLASSIQUE »

•Récupération de la TVA
•Revenus locatifs de nature BIC
•Amortissement permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs.

LMNP « BOUVARD »

•Récupération de la TVA
•Revenus locatifs de nature BIC
•Le régime Censi-Bouvard 2014 vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d’un montant de 300 000€ HT :- A hauteur de 11% du prix HT pour les logements.

LES BIENS ​ÉLIGIBLES

LMNP « CLASSIQUE »
Le LMNP Classique s’applique sur tout type de logements :

•EHPAD, résidence médicalisée
•Résidences de tourismes classées
•Résidences services pour étudiants
•Résidences seniors avec agrément « qualité »

LMNP « BOUVARD »
En sus des conditions du LMNP Classique , le LMNP Bouvard s’applique quant à lui sur les logements suivants :

•Logements Neufs
•Logements en VEFA
•Logements de plus de quinze ans réhabilités ou rénovés
•Logements de plus de quinze ans à réhabilite ou à rénover

DETAILS UTILES

Base de la réduction d’impôt : Prix de revient du logement dans la limite de 300 000 €/an

Taux : 11% pour les actes 2012
Cette réduction d’impôt est répartie sur 9 ans .

Une réduction d’impôt n’est pas exclusive au dispositif SCELLIER, il est donc possible d’effectuer la même année un investissement LMNP et un investissement SCELLIER.

Report : Possibilité de report de l’excédent de réduction d’impôt dû pendant 6 ans

Date d’effet : La réduction est imputée l’année de livraison pour ceux à rénover, à réhabiliter ou en VEFA ; l’année de l’acte pour les autres.

Récupération de la TVA : L’investisseur  pourra demander la récupération de la TVA ayant grevé l’acquisition du bien (taux 19,60 %). Ce remboursement intervient généralement dans les six mois qui suivent la livraison.

Nombre de lots : Possibilité d’acquérir plusieurs logements dans la limite de 300 000 €/an.

Qualité de l’acquéreur : Dispositif réservé aux personnes physiques.

LMP/LMNP : Réservé aux Non professionnels,ne peut donc se cumuler avec un statut LMP.

Plafonnement : Soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Amortissement : Les amortissements ne sont admis en déduction qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la facturation du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt.

Les obligations de l’investisseur : Il doit s’engager à respecter les dispositions suivantes :
•Un engagement de location du bien meublé d’au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence dans lequel le logement est situé.
•La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
•Le bien ne doit pas faire l’objet d’un démembrement de propriété.

Le crédit inter-entreprises

LE CRÉDIT INTER-ENTREPRISES EST FACILITÉ !

20% d’agences Société générales en Moins pour 2020, et maintenant la loi Macron vient de permettre au entreprises d’emprunter auprès d’autres entreprises, le monopole bancaire est donc encore une fois remis en cause.

Dorénavant, les microentreprises, les PME et les entreprises de taille intermédiaire (ETI) pourront se faire consentir des prêts par d’autres entreprises avec lesquelles elles entretiennent des « liens économiques le justifiant ». Ainsi, par exemple, un sous-traitant rencontrant quelques difficultés financières pourra emprunter auprès d’une entreprise donneuse d’ordres.

Attention : l’octroi d’un tel prêt ne devra pas avoir pour effet d’imposer à un partenaire commercial des délais de paiement dépassant les plafonds légaux.

Plus précisément, seules les sociétés par actions et les SARL sont autorisées à consentir de tels prêts, sous réserve que leurs comptes fassent l’objet d’une certification par un commissaire aux comptes, et qu’elles agissent ainsi de manière accessoire. En effet, ces opérations de crédit ne doivent pas constituer leur activité principale.

En outre, ces crédits inter-entreprises ne pourront être consentis que pour une durée de moins de deux ans. Leur montant sera communiqué dans le rapport de gestion de la société prêteuse et fera l’objet d’une attestation du commissaire aux comptes.

À noter : un décret précisera les conditions et les limites dans lesquelles les SARL et les sociétés par actions pourront octroyer ces prêts.

Art. 167, loi n° 2015-990 du 6 août 2015, JO du 7

Les banques bousculées par des lois, par des banques en ligne tels que ING, boursorama banque, et par des particuliers qui se lancent dans la création de “services bancaires”. Nickel un compte qui s’ouvre en moins de deux minutes et avec des coûts réduits va atteindre les  200 000 utilisateurs. Ouvrir un tel compte bancaire se fait tout simplement en allant chez votre buraliste, vous vous inscrivez sur une borne et la suite est une simple formalité…

Bonne lecture,

Michael Merlen

Investir dans un EHPAD

Le principe d’investir dans un EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) ou résidences médicalisées se pose. C’est pourtant un placement utile et rentable.

Ainsi avec 89 lits en EHPAD pour 1000 personnes âgées de 75 ans et plus la France accuse aujourd’hui un déficit sévère.

  • En 2060 le nombre de personnes âgées passerait à 17.3 millions pour 6.5 millions aujourd’hui !
  • ​500 000 places supplémentaires seraient nécessaires pour accueillir ces patients aux besoins en soins adaptés.

On peut faire un lien direct entre la récente réforme des retraites et la défiscalisation appliquée aux résidences médicalisées : la population française vieillit. Ce n’est pas un scoop. Alors face aux chiffres et aux projections démographiques, plusieurs solutions sont mises en œuvre pour répondre aux nouveaux besoins de prise en charge des personnes âgées. L’une de ces solutions est l‘investissement dans les résidences médicalisées ou EHPAD.

Un investissement qui s’annonce à la fois utile pour la société et rentable pour ceux qui décident d’y placer leurs fonds.
Les EHPAD sont des établissements d’hébergement qui s’adressent en priorité aux personnes qui ont des difficultés ou qui ont besoin de l’assistance permanente d’un personnel spécialisé dans leur vie quotidienne (se lever, se laver, se nourrir, s’habiller, bénéficier d’une assistance médicale) comme les personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer.

Présenté au début du mois de novembre 2007, le plan Alzheimer 2008-2012 traduit cette mobilisation des pouvoirs publics et des acteurs sanitaires et sociaux, mais reste très insuffisant face aux besoins de notre pays.

Investir dans en EHPAD, quelle rentabilité ?

La rentabilité attendu est environ de 4 à 5% selon les EHPAD. Ce placement est conditionné  par l’expérience de l’exploitant, le bail commercial et la durée restante, l’emplacement ainsi que d’autres critères différents pour chaque résidence. La réduction d’impôt accordée vient elle augmenter cette rentabilité.

La fiscalité de l’investissement en EHPAD

Comme dans tout investissement de ce type, cela permet de réduire ses impôts et de percevoir un revenu locatif récurrent. L’exploitation du logement se fait par bail commercial confié au gestionnaire, pour une durée obligatoire d’au moins 9 ans, voire plus selon vos attentes en défiscalisation.

En contrepartie, si vous investissez en résidence médicalisée, vous percevez des loyers. L’avantage du bail géré est que le versement de ces loyers est garanti, évitant ainsi tout risque d’impayé. Il vous permet également de déclarer vos revenus perçus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et de profiter des avantages fiscaux du statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel.

Bref, un placement immobilier dans un EHPAD vise à obtenir un bon rendement fiscal dans un secteur (immobilier de services) en fort besoin d’investissements. Tout le monde y gagne.

Mon conseil avant de vous lancer ?

Choisissez un exploitant connu, expérimenté dans la gestion de bail résidentiel de cette catégorie et de préférence faite vous accompagner par un conseil avisé.

Intéressé ? Parlons-en !

Bonne lecture,

Michael Merlen

Le démembrement temporaire

Dans le cadre d’un investissement immobilier il peut être très intéressant de se poser la question du démembrement temporaire. Voici une présentation de ce que c’est.

Le démembrement temporaire :

Le démembrement temporaire permet d’acquérir un bien immobilier dans des conditions très privilégiées :

  • Réduction du prix à l’entrée, transfert à un tiers des contraintes, des risques et des charges locatives, fiscalité avantageuse;
  • Éliminer les contraintes, les risques et les impôts ;
  • Acquérir moins cher.

La pleine propriété du bien est dite démembrée entre la nue-propriété acquise par l’investisseur pour 54 à 70 % de la valeur du bien et l’usufruit cédé à un organisme gestionnaire.

À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien de façon automatique.

S’exonérer des contraintes, risques et charges

Durant la période de démembrement, les contraintes, les risques, les charges ainsi que les dépenses d’entretien et de gros travaux sont transférés à l’organisme gestionnaire, permettant à l’investisseur nu-propriétaire de s’exonérer totalement de la gestion locative.

Réaliser des économies d’impôt

L’investisseur réalise par ailleurs des économies d’impôt substantielles à quatre niveaux :

  • non-imposition de la plus-value sur l’usufruit à l’issue de la période de démembrement,
  • économies d’impôt sur le revenu grâce à la déductibilité des intérêts de l’emprunt souscrit pour l’acquisition de la nue-propriété dans la catégorie des revenus fonciers,
  • économies d’ISF par le jeu de la non-imposition de la nue-propriété dans le patrimoine de l’investisseur,pas de taxes foncières à devoir pendant toute la durée du démembrement, 

… et capitaliser

Acquérir en nue-propriété c’est transformer le gain habituellement perçu sous forme de loyer, en gain par capitalisation certaine, nette de charges et en partie nette de fiscalité.

En investissant en Nue-propriété, vous contribuez aussi à la construction de nouveaux logements adaptés aux classes moyennes et aux jeunes actifs.

C’est aussi parce qu’il a du sens que votre investissement est meilleur.

Démembrement de propriété, mode d’emploi

Investir en Nue-propriété

Le démembrement temporaire de propriété n’est pas qu’une solution d’investissement dédiée aux personnes assujettis à l’ISF, elle est bien plus que cela… En investissant dans une nue-propriété vous pouvez gommer vos revenus fonciers, vous créer du patrimoine hors impôts, et surtout transmettre à moindre coûts…

Gommer ses revenus fonciers

Dans le cadre d’un démembrement temporaire ULS (Usufruit Locatif Social) l’article 31 du CGI s’étend aux nu-propriétaires qui peuvent ainsi déduire leurs intérêts d’emprunt liés à l’acquisition de leur nue-propriété sur leurs revenus fonciers existants ou à exister (report possible sur 10 ans). La nue-propriété devient dès lors le parfait complément pour des placements générant des revenus fonciers comme les SCPI de rendement et ainsi permettre une mixité dans les solutions préconisées.

Par exemple : un investisseur qui investit en numéraire 50 000 € en SCPI de rendement et à crédit 100 000 € en nue-propriété. Les SCPI vont générer environ 37 500 € de revenus fonciers sur 15 ans et la Nue-propriété va générer 34 000 € d’intérêts d’emprunt, soit venir gommer fiscalement la quasi-totalité des revenus fonciers générés par les SCPI.

Se créer du patrimoine hors impôts

Acquérir une nue-propriété, c’est avant tout se constituer du patrimoine sans aucune imposition, prélèvements sociaux ou encore taxes foncières pendant plus de 15 ans. Idéale pour tous les non-résidents ou expatriés qui souhaitent posséder de l’immobilier en France sans en supporter les contraintes locatives et fiscales. Par ailleurs, la nue-propriété ne rentrant pas dans la base ISF, que cela soit en cash ou à crédit, l’investissement se valorise sans générer d’imposition supplémentaire.

Par exemple : un investisseur qui achète à crédit une nue-propriété pour 300 000 € Cette acquisition ne rentrera pas dans son ISF pendant toute la période du démembrement malgré sa revalorisation mécanique et vénale. Soit pour un taux ISF de 1%, une économie de près de 15 000 €pour une revalorisation annuelle du bien de 1%, par rapport au un même bien acquis en pleine propriété.

Transmettre à moindre coût

Transmettre une nue-propriété c’est avant tout léguer un patrimoine n’entrainant aucune gestion, frais d’entretien ou taxations, bloqué jusqu’à une date définie, empêchant ainsi toute dépense anticipée par les jeunes générations.

Associé à une donation donation-partage transgénérationnelle, cela permet également d’éviter la réévaluation des biens au jour du décès du donateur, évitant ainsi les conflits familiaux. C’est surtout la meilleure manière de transmettre un capital à moindre coûts en calculant des droits de mutations sur un prix d’acquisition décoté.

Par exmple : En donnant la nue-propriété de 3 appartements acquis pour 200 000€ chacun par la communauté, des parents peuvent ainsi transmettre à leurs 3 enfants jusqu’à 1 000 000€ en franchise d’impôts (sous réserve d’absence de précédentes donations au cours des 15 dernières années), en n’ayant à arbitrer en réalité que 600 000 € de leur patrimoine. Plus les enfants se rapprocheront du terme du démembrement pour revendre et plus le capital transmis sera important.

Les motivations pour investir dans une Nue-propriété sont donc multiples et le champ d’investisseurs potentiels tout aussi large

Pourquoi et pour qui ?

Investir en nue-propriété

La nue-propriété est un investissement pour lequel il n’existe aucune contrainte fiscale ou légale sur sa durée de détention. La sécurité du dispositif en assure sa liquidité. Il faut cependant bien distinguer les cas de revente avant ou après l’extinction de l’usufruit.

La revente suite à l’extinction de l’usufruit

Revendre sur le marché immobilier traditionnel

À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien de façon automatique.

Le bien étant remis en état par l’usufruitier et libre de tout droit, l’investisseur va donc pouvoir revendre son bien immédiatement sur le marché immobilier traditionnel sans aucune contrainte de temps ou de montant avec les mêmes règles fiscales que pour n’importe quel bien immobilier.

Le traitement de la plus-value immobilière

La plus-value en cas de revente est celle applicable à tout type de bien immobilier. En ce qui concerne le calcul de la base imposable, le BO publié le 12/09/2012 sur les Revenus Fonciers et profits du patrimoine, indique précisément qu’à l’extinction de l’usufruit, « il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine cédant ».

La reconstitution de l’usufruit est donc à considérer comme une plus-value certaine et non imposable.

Exemple : un investisseur qui fait l’acquisition sur 15 ans d’une nue-propriété pour 60 000€ d’un bien immobilier dont la valeur marché pleine propriété est de 100 000 €.

À l’extinction de l’usufruit après 15 ans, si la valeur marché du bien est estimée à 120 000 €, la plus-value sera alors calculée sur la différence entre 120 et 100 000 €et non entre 120 et 60 000 €. Soit dans notre exemple une plus-value imposable de :

Prix de revente – [Prix d’acquisition pleine propriété + Forfaits travaux et frais d’acquisition] = 120 000 € – (100 000€+ 19 500€) = 500€

La revente anticipée de la nue propriété

Le droit de nue-propriété est un droit réel, c’est-à-dire qu’il peut être cédés ou vendus en tant que tels. Le nu-propriétaire peut donc revendre à tout moment son droit à un autre investisseur qui souhaite profiter des mêmes avantages mais pour une période de capitalisation plus courte.

Il y a un marché secondaire existant et fluide.

Le marché secondaire de la nue-propriété existe déjà mais ne représente qu’un très faible volume, étant donné le peu d’intérêt de sortir d’un placement qui ne demande aucune gestion, aucun frais et ne génère aucune fiscalité. La liquidité d’une nue-propriété est assurée par la règle de droit limitant les durées de démembrement en Usufruit Locatif Social (ULS) à un minimum de 15 ans. Ainsi une nue-propriété revendue avant son échéance constitue une offre unique sur un marché d’investisseur qui ont les mêmes motivations que le revendeur mais des horizons de placements différents.

Comment se détermine le prix de revente ?

Le prix d’une nue-propriété temporaire s’évalue dans le temps en fonction de la valorisation de la pleine propriété et de la quote-part de l’usufruit restant à reconstituer. En effet plus on avance dans le temps et plus la part de la nue-propriété détenue augmente. En ce qui concerne le calcul de la plus-value imposable c’est le prix d’acquisition de la nue-propriété qui est retenu comme prix d’achat, tant que le démembrement n’est pas arrivé à son terme.

Exemple : Si on reprend notre exemple précédent pour une revente de la nue-propriété à 10 ans, en considérant que la pleine propriété s’est revalorisée de 1% par an, alors le prix de vente serait :

Prix de la pleine propriété revalorisée X Quote-part nue-propriété détenue à 10 ans = 110 462 € x 86,66% = 95 000€

Et la plus-value imposable serait ainsi de : 95 000 € – (60 000€+ 13 500€ = 21 500€

La Revente

La défiscalisation ne doit pas être l’unique moteur d’un investissement immobilier. La gestion locative, l’entretien et les taxes liés à votre investissement sont autant de variables à prendre en compte avant de pouvoir identifier sa réelle rentabilité.

La nu-propriété c’est avant-tout investir dans l’immobilier sans le risque locatif

Faire l’acquisition d’une Nue-propriété s’est investir dans l’immobilier sans les contraintes et les risques liés à sa gestion locative.

L’usufruitier va gérer et endosser le risque locatif pendant toute la durée du démembrement. Vous touchez ainsi les loyers dès le départ par une diminution du prix du bien.

Sans charges d’entretien et de taxes foncières

Dans le cadre d’un démembrement temporaire, c’est l’usufruitier qui doit s’acquitter de toutes les charges liées à la copropriété, l’entretien des parties privatives, les travaux définis par l’article 606 du code civil et la taxe foncière.

Le nu-propriétaire n’a donc rien à débourser pendant toute la durée du démembrement et n’est donc pas soumis aux aléas liés aux dégradations et la vie courante du bien. Tout cela en ayant la garantie de récupérer à terme son bien remis en état et libre de droit.

Sans fiscalités et prélèvements sociaux

N’attendant aucun revenu foncier pendant toute la période, votre investissement devient inéluctablement imperméable à toutes augmentations de la pression fiscale et sociale. Vous vous créer du patrimoine hors fiscalité.

Arbitrer entre loi Pinel et nue-propriété veut dire

Choisir entre la sécurité ou le rendement

En nue-propriété vous capitalisez vos loyers tout de suite, alors qu’en Pinel vous gérez son bien directement en espérant avoir le minimum de vacance locative, d’impayés et de frais d’entretien. Contrairement aux idées reçues, en tenant compte des frais d’agences, d’assurances et de la fiscalité, la part des loyers nets estimés en Pinel est très souvent similaire à la décote du prix dans le cas de l’acquisition en Nue-propriété mais l’incertitude en moins.

Choisir entre réduction ou déduction d’impôts

La loi Pinel vous octroie une réduction d’impôts étalée sur 9 ans. La nue-propriété bénéficie également d’avantages fiscaux permettant à tous les contribuables ayant des revenus fonciers existants ou assujettis à l’ISF, de diminuer sensiblement leur pression fiscale et cela sur toute la période du démembrement. Pas de plafond de réduction lié aux niches fiscales, ces avantages fiscaux sont des déductions d’impôts d’autant plus impactantes que votre pression fiscale est forte.

Choisir entre disposer de votre bien rapidement ou pouvoir le revendre à tout moment

Arrivés à leur terme, dans les deux cas, le propriétaire peut jouir du bien, le louer ou le revendre. En cas de revente, le traitement fiscal de la plus-value sera alors identique.

Dans le cas d’un démembrement temporaire vous devenez plein propriétaire après un minimum de 15 années. Cependant le droit de nue-propriété est un droits “réel”, c’est-à-dire qu’il peut être cédé ou vendu en tant que tels. Vous pouvez donc revendre ou transmettre votre Nue-propriété à tout moment, rendant ainsi votre investissement beaucoup plus liquide qu’en loi Pinel.

En conclusion en loi Pinel vous disposer de votre investissement sur une période plus courte qu’en démembrement temporaire, cependant vous êtes beaucoup plus restreint en cas de revente anticipée.

Comparatif Loi PINEL

Les niches fiscales sont des incitations à des investissements le plus souvent peu rentables ou à risques.

A contrario le démembrement temporaire est une solution de droit commun permettant de se créer sans risque un patrimoine qui va se valoriser hors fiscalité, charges et taxes.

 

Bonne lecture,

Michael Merlen

Hypothèque ou caution ?

Quand on souhaite investir, l’organisme prêteur exige le plus souvent ou hypothèque ou caution. Qu’en pensez ?

Que choisir entre caution et hypothèque ?

La garantie permet à la banque de se couvrir contre un risque de défaut de paiement de l’emprunteur.

L’hypothèque

L’hypothèque est utilisée pour garantir un bien neuf, ancien ou un terrain à bâtir.

C’est la seule forme qui peut garantir un bien inachevé. Si c’est votre cas elle est obligatoire.

L’hypothèque engendre des coûts est élevé. Son prix est d’environ 2% du montant emprunté auquel il faut ajouter un surcoût.

Avec les frais de notaire vous devrez payer en plus pour le salaire du conservateur des hypothèques et la taxe de publicité foncière.

En cas de défaut de paiement des mensualités la banque peut saisir le bien et le mettre en vente pour récupérer les sommes engagées.

Enfin vous devrez faire face à des frais de mainlevée si vous vendez le bien avant le terme de l’emprunt plus deux ans. Son montant vaut environ 0,7% de l’emprunt.

Au-delà de cette période elle est automatiquement levée gratuitement.

Privilèges prêteurs sur deniers

La garantie Privilèges du Prêteurs sur Deniers, qu’on appelle IPPD pour Inscription en Privilèges du Prêteur sur Deniers est similaire à l’hypothèque.

Mais elle s’applique uniquement sur l’immobilier ancien. Les travaux de rénovation sont aussi exclus.

C’est également le notaire qui l’enregistrera dès la signature de l’acte.

L’IPPD est moins chère que l’hypothèque car elle ne nécessite pas de payer une taxe de publicité foncière. Par contre le salaire du conservateur est toujours du.

Comme pour l’hypothèque en cas de défaut la banque peut saisir le bien et le mettre en vente.

Les frais de mainlevée sont aussi de la partie.

Quelle garantie pour votre prêt immobilier ?

Une société de cautionnement

Pour réduire les coûts de garantie les banques se sont associées pour créer le crédit logement dont le but est de mutualiser les risques.

Du coup pour un prix inférieur à l’hypothèque ou l’IPPD les banques peuvent s’assurer les mêmes garanties.

C’est la solution de garantie proposée part la majorité des banques. Je l’ai vu 4 fois sur 5 lors de ma recherche de crédit immobilier.

Comme l’IPPD elle ne garantie que l’achat de biens anciens.

Avantage de taille au terme de l’emprunt Crédit Logement vous rembourse 75% de la garantie versée.

Certaines banques font appel à d’autres sociétés de cautionnement. Leur prix peuvent-être moins élevé mais toutes ne remboursent pas.

Deuxième avantage la caution n’est pas actée auprès d’un notaire. Donc pas de frais de notaire supplémentaire.

En cas de défaut de paiement la caution prends le relais. Elle se retournera contre vous : ou l’échéancier du crédit est rééchelonné ou vous vendez votre bien.

L’inconvénient c’est la plus grande sélectivité des dossiers. L’endettement, l’apport sont regardés de près.

Caution mutuelle fonctionnaire

Comme son nom l’indique cette dernière solution est réservée aux fonctionnaires.

Par exemple la CASDEN permet à l’emprunteur d’être garantie sans frais supplémentaire.

Si vous pouvez en profiter n’hésitez pas !

Le Chèque ACS

Vous avez des difficultés à financer votre mutuelle ou complémentaire santé ? Savez-vous qu’il existe une Aide au paiement d’une Complémentaire Santé (ACS) ?

Le chèque ACS est une aide au paiement d’une complémentaire santé. Elle est une aide au paiement d’une complémentaire santé (ACS) intéresse toutes les personnes dont les ressources sont faibles tout en étant supérieures de peu au plafond fixé pour l’attribution de la couverture maladie universelle (CMU) complémentaire.

Cette aide prend la forme d’un chèque. Ce chèque permet d’obtenir une réduction du montant de la cotisation à une assurance complémentaire santé.

J’ai fait le point sur le chèque ACS sur mon site consacré aux mutuelles. Vous y trouverez notamment un dossier complet est téléchargeable

Par ailleurs, le site de l’assurance maladie propose un dossier très complet sur l’Aide au paiement d’une Complémentaire Santé (ACS).

Qu’est-ce qu’un courtier en prêt ?

Qu’est-ce qu’un courtier en prêt immobilier ? Si vous souhaitez un prêt immobilier, contactez nous :

  • NORD : Michaël Merlen -Mickael Merlen : 06 64 15 71 92
  • SUD : Eric Taiclet : 06 62 72 86 52

Les taux des crédits immobiliers, qui étaient à des niveaux historiquement bas, ont repris leur courbe ascendante depuis quelques mois. Pour l’heure, les taux moyens de marché se situent autour de 3,24 % sur 15 ans, 3,57 % sur 20 ans et 3,92 % sur 25 ans. Toutefois, il reste possible de décrocher des taux plus bas: 2,55 % sur 15 ans, 2,95 % sur 20 ans et 3,15 % sur 20 ans, selon le courtier en crédit Cafpi. À condition toutefois d’avoir le bon profil.

1. Comment présenter son meilleur profil ?

Avant tout autre chose, le banquier cherchera à évaluer le risque qu’il prend en vous prêtant de l’argent. Il épluchera vos relevés de compte des six derniers mois pour savoir comment vous gérez votre argent.

Trop de crédits à la consommation, un découvert systématique ou un incident de paiement sont autant de signes négatifs à bannir de votre profil avant d’emprunter. Un conseil: soldez, si possible, tous vos crédits à la consommation car les banques les voient d’un mauvais œil.

À défaut, votre capacité d’emprunt immobilier serait réduite: une banque ne tolère généralement pas un taux d’endettement supérieur au tiers des revenus, tous crédits confondus. L’établissement de crédit évaluera aussi votre «reste à vivre», autrement dit la somme dont vous disposez une fois acquittées vos mensualités de crédits et vos charges incompressibles.

Votre situation professionnelle sera également décortiquée. Sans contrat à durée indéterminée (CDI ), n’espérez pas décrocher un crédit. Enfin, vos revenus et leur évolution dans le temps seront passés au peigne fin. Les établissements privilégient fréquemment les jeunes en phase de progression professionnelle. En leur prêtant aujourd’hui, ils font le pari qu’ils pourront leur vendre demain des produits d’épargne.

2. Peut-on faire jouer la concurrence

Ne vous contentez pas d’aller voir votre banque. Contactez-en plusieurs et, si vous n’avez pas le temps, faites appel à un courtier

  • NORD : Michaël Merlen – Mickael Merlen : 06 64 15 71 92
  • SUD : Eric Taiclet : 06 62 72 86 52

Leur rôle consiste à négocier pour vous le meilleur taux. Ils connaissent la politique des banques et sauront à quelles portes frapper en fonction de votre profil. Sur le taux, vous pouvez gagner 0,20 à 0,30 point ce qui, sur un crédit de 200.000 € consenti à 3,20 % sur 20 ans au lieu de 3,40 %, vous permettra d’économiser 4880 €.

Un courtier peut aussi négocier la suppression des pénalités en cas de remboursement anticipé du prêt – ces pénalités se montant à 3 % maximum du capital restant dû – ou encore faire baisser le coût de l’assurance décès-invalidité… En principe, sa prestation est financièrement indolore pour vous puisque la banque lui abandonne les frais de dossier qu’elle vous aurait facturés (de l’ordre de 1 % en principe) à titre de rémunération.

3. Comment réduire encore plus le coût de son crédit ?

Les banques font évoluer leurs taux en fonction de la durée du crédit, le risque étant plus élevé pour un crédit long que pour un crédit de courte durée.

Concentrez, autant que faire se peut, votre remboursement sur une durée raisonnable. En empruntant 200.000 euros sur 15 ans à 2,90 %, votre mensualité sera de 1371 € et le coût total de votre crédit de 46.880 €.

La même somme empruntée sur 20 ans permettra une mensualité plus faible, de 1119 €, mais générera un coût de 68.620 €. Sur 25 ans, ces montants passeront respectivement à 995 € et 98.770 €.

Retrouvez l’article complet du Figaro.

Nous contacter :

  • NORD : Michaël Merlen -Mickael Merlen : 06 64 15 71 92
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