Dans le cadre d’un investissement immobilier il peut être très intéressant de se poser la question du démembrement temporaire. Voici une présentation de ce que c’est.

Le démembrement temporaire :

Le démembrement temporaire permet d’acquérir un bien immobilier dans des conditions très privilégiées :

• Réduction du prix à l’entrée, transfert à un tiers des contraintes, des risques et des charges locatives, fiscalité avantageuse;
• Éliminer les contraintes, les risques et les impôts ;
• Acquérir moins cher.

La pleine propriété du bien est dite démembrée entre la nue-propriété acquise par l’investisseur pour 54 à 70 % de la valeur du bien et l’usufruit cédé à un organisme gestionnaire.

À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien de façon automatique.

S’exonérer des contraintes, risques et charges

Durant la période de démembrement, les contraintes, les risques, les charges ainsi que les dépenses d’entretien et de gros travaux sont transférés à l’organisme gestionnaire, permettant à l’investisseur nu-propriétaire de s’exonérer totalement de la gestion locative.

Réaliser des économies d’impôt

L’investisseur réalise par ailleurs des économies d’impôt substantielles à quatre niveaux :

• non-imposition de la plus-value sur l’usufruit à l’issue de la période de démembrement,
• économies d’impôt sur le revenu grâce à la déductibilité des intérêts de l’emprunt souscrit pour l’acquisition de la nue-propriété dans la catégorie des revenus fonciers,
• économies d’ISF par le jeu de la non-imposition de la nue-propriété dans le patrimoine de l’investisseur,pas de taxes foncières à devoir pendant toute la durée du démembrement, 

… et capitaliser

Acquérir en nue-propriété c’est transformer le gain habituellement perçu sous forme de loyer, en gain par capitalisation certaine, nette de charges et en partie nette de fiscalité.

En investissant en Nue-propriété, vous contribuez aussi à la construction de nouveaux logements adaptés aux classes moyennes et aux jeunes actifs.

C’est aussi parce qu’il a du sens que votre investissement est meilleur.

Démembrement de propriété, mode d’emploi

Investir en Nue-propriété

Le démembrement temporaire de propriété n’est pas qu’une solution d’investissement dédiée aux personnes assujettis à l’ISF, elle est bien plus que cela… En investissant dans une nue-propriété vous pouvez gommer vos revenus fonciers, vous créer du patrimoine hors impôts, et surtout transmettre à moindre coûts…

Gommer ses revenus fonciers

Dans le cadre d’un démembrement temporaire ULS (Usufruit Locatif Social) l’article 31 du CGI s’étend aux nu-propriétaires qui peuvent ainsi déduire leurs intérêts d’emprunt liés à l’acquisition de leur nue-propriété sur leurs revenus fonciers existants ou à exister (report possible sur 10 ans). La nue-propriété devient dès lors le parfait complément pour des placements générant des revenus fonciers comme les SCPI de rendement et ainsi permettre une mixité dans les solutions préconisées.

Par exemple : un investisseur qui investit en numéraire 50 000 € en SCPI de rendement et à crédit 100 000 € en nue-propriété. Les SCPI vont générer environ 37 500 € de revenus fonciers sur 15 ans et la Nue-propriété va générer 34 000 € d’intérêts d’emprunt, soit venir gommer fiscalement la quasi-totalité des revenus fonciers générés par les SCPI.

Se créer du patrimoine hors impôts

Acquérir une nue-propriété, c’est avant tout se constituer du patrimoine sans aucune imposition, prélèvements sociaux ou encore taxes foncières pendant plus de 15 ans. Idéale pour tous les non-résidents ou expatriés qui souhaitent posséder de l’immobilier en France sans en supporter les contraintes locatives et fiscales. Par ailleurs, la nue-propriété ne rentrant pas dans la base ISF, que cela soit en cash ou à crédit, l’investissement se valorise sans générer d’imposition supplémentaire.

Par exemple : un investisseur qui achète à crédit une nue-propriété pour 300 000 € Cette acquisition ne rentrera pas dans son ISF pendant toute la période du démembrement malgré sa revalorisation mécanique et vénale. Soit pour un taux ISF de 1%, une économie de près de 15 000 €pour une revalorisation annuelle du bien de 1%, par rapport au un même bien acquis en pleine propriété.

Transmettre à moindre coût

Transmettre une nue-propriété c’est avant tout léguer un patrimoine n’entrainant aucune gestion, frais d’entretien ou taxations, bloqué jusqu’à une date définie, empêchant ainsi toute dépense anticipée par les jeunes générations.

Associé à une donation donation-partage transgénérationnelle, cela permet également d’éviter la réévaluation des biens au jour du décès du donateur, évitant ainsi les conflits familiaux. C’est surtout la meilleure manière de transmettre un capital à moindre coûts en calculant des droits de mutations sur un prix d’acquisition décoté.

Par exmple : En donnant la nue-propriété de 3 appartements acquis pour 200 000€ chacun par la communauté, des parents peuvent ainsi transmettre à leurs 3 enfants jusqu’à 1 000 000€ en franchise d’impôts (sous réserve d’absence de précédentes donations au cours des 15 dernières années), en n’ayant à arbitrer en réalité que 600 000 € de leur patrimoine. Plus les enfants se rapprocheront du terme du démembrement pour revendre et plus le capital transmis sera important.

Les motivations pour investir dans une Nue-propriété sont donc multiples et le champ d’investisseurs potentiels tout aussi large

Pourquoi et pour qui ?

Investir en nue-propriété

La nue-propriété est un investissement pour lequel il n’existe aucune contrainte fiscale ou légale sur sa durée de détention. La sécurité du dispositif en assure sa liquidité. Il faut cependant bien distinguer les cas de revente avant ou après l’extinction de l’usufruit.

La revente suite à l’extinction de l’usufruit

Revendre sur le marché immobilier traditionnel

À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien de façon automatique.

Le bien étant remis en état par l’usufruitier et libre de tout droit, l’investisseur va donc pouvoir revendre son bien immédiatement sur le marché immobilier traditionnel sans aucune contrainte de temps ou de montant avec les mêmes règles fiscales que pour n’importe quel bien immobilier.

Le traitement de la plus-value immobilière

La plus-value en cas de revente est celle applicable à tout type de bien immobilier. En ce qui concerne le calcul de la base imposable, le BO publié le 12/09/2012 sur les Revenus Fonciers et profits du patrimoine, indique précisément qu’à l’extinction de l’usufruit, « il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine cédant ».

La reconstitution de l’usufruit est donc à considérer comme une plus-value certaine et non imposable.

Exemple : un investisseur qui fait l’acquisition sur 15 ans d’une nue-propriété pour 60 000€ d’un bien immobilier dont la valeur marché pleine propriété est de 100 000 €.

À l’extinction de l’usufruit après 15 ans, si la valeur marché du bien est estimée à 120 000 €, la plus-value sera alors calculée sur la différence entre 120 et 100 000 €et non entre 120 et 60 000 €. Soit dans notre exemple une plus-value imposable de :

Prix de revente – [Prix d’acquisition pleine propriété + Forfaits travaux et frais d’acquisition] = 120 000 € – (100 000€+ 19 500€) = 500€

La revente anticipée de la nue propriété

Le droit de nue-propriété est un droit réel, c’est-à-dire qu’il peut être cédés ou vendus en tant que tels. Le nu-propriétaire peut donc revendre à tout moment son droit à un autre investisseur qui souhaite profiter des mêmes avantages mais pour une période de capitalisation plus courte.

Il y a un marché secondaire existant et fluide.

Le marché secondaire de la nue-propriété existe déjà mais ne représente qu’un très faible volume, étant donné le peu d’intérêt de sortir d’un placement qui ne demande aucune gestion, aucun frais et ne génère aucune fiscalité. La liquidité d’une nue-propriété est assurée par la règle de droit limitant les durées de démembrement en Usufruit Locatif Social (ULS) à un minimum de 15 ans. Ainsi une nue-propriété revendue avant son échéance constitue une offre unique sur un marché d’investisseur qui ont les mêmes motivations que le revendeur mais des horizons de placements différents.

Comment se détermine le prix de revente ?

Le prix d’une nue-propriété temporaire s’évalue dans le temps en fonction de la valorisation de la pleine propriété et de la quote-part de l’usufruit restant à reconstituer. En effet plus on avance dans le temps et plus la part de la nue-propriété détenue augmente. En ce qui concerne le calcul de la plus-value imposable c’est le prix d’acquisition de la nue-propriété qui est retenu comme prix d’achat, tant que le démembrement n’est pas arrivé à son terme.

Exemple : Si on reprend notre exemple précédent pour une revente de la nue-propriété à 10 ans, en considérant que la pleine propriété s’est revalorisée de 1% par an, alors le prix de vente serait :

Prix de la pleine propriété revalorisée X Quote-part nue-propriété détenue à 10 ans = 110 462 € x 86,66% = 95 000€

Et la plus-value imposable serait ainsi de : 95 000 € – (60 000€+ 13 500€ = 21 500€

La Revente

La défiscalisation ne doit pas être l’unique moteur d’un investissement immobilier. La gestion locative, l’entretien et les taxes liés à votre investissement sont autant de variables à prendre en compte avant de pouvoir identifier sa réelle rentabilité.

La nu-propriété c’est avant-tout investir dans l’immobilier sans le risque locatif

Faire l’acquisition d’une Nue-propriété s’est investir dans l’immobilier sans les contraintes et les risques liés à sa gestion locative.

L’usufruitier va gérer et endosser le risque locatif pendant toute la durée du démembrement. Vous touchez ainsi les loyers dès le départ par une diminution du prix du bien.

Sans charges d’entretien et de taxes foncières

Dans le cadre d’un démembrement temporaire, c’est l’usufruitier qui doit s’acquitter de toutes les charges liées à la copropriété, l’entretien des parties privatives, les travaux définis par l’article 606 du code civil et la taxe foncière.

Le nu-propriétaire n’a donc rien à débourser pendant toute la durée du démembrement et n’est donc pas soumis aux aléas liés aux dégradations et la vie courante du bien. Tout cela en ayant la garantie de récupérer à terme son bien remis en état et libre de droit.

Sans fiscalités et prélèvements sociaux

N’attendant aucun revenu foncier pendant toute la période, votre investissement devient inéluctablement imperméable à toutes augmentations de la pression fiscale et sociale. Vous vous créer du patrimoine hors fiscalité.

Arbitrer entre loi Pinel et nue-propriété veut dire

Choisir entre la sécurité ou le rendement

En nue-propriété vous capitalisez vos loyers tout de suite, alors qu’en Pinel vous gérez son bien directement en espérant avoir le minimum de vacance locative, d’impayés et de frais d’entretien. Contrairement aux idées reçues, en tenant compte des frais d’agences, d’assurances et de la fiscalité, la part des loyers nets estimés en Pinel est très souvent similaire à la décote du prix dans le cas de l’acquisition en Nue-propriété mais l’incertitude en moins.

Choisir entre réduction ou déduction d’impôts

La loi Pinel vous octroie une réduction d’impôts étalée sur 9 ans. La nue-propriété bénéficie également d’avantages fiscaux permettant à tous les contribuables ayant des revenus fonciers existants ou assujettis à l’ISF, de diminuer sensiblement leur pression fiscale et cela sur toute la période du démembrement. Pas de plafond de réduction lié aux niches fiscales, ces avantages fiscaux sont des déductions d’impôts d’autant plus impactantes que votre pression fiscale est forte.

Choisir entre disposer de votre bien rapidement ou pouvoir le revendre à tout moment

Arrivés à leur terme, dans les deux cas, le propriétaire peut jouir du bien, le louer ou le revendre. En cas de revente, le traitement fiscal de la plus-value sera alors identique.

Dans le cas d’un démembrement temporaire vous devenez plein propriétaire après un minimum de 15 années. Cependant le droit de nue-propriété est un droits “réel”, c’est-à-dire qu’il peut être cédé ou vendu en tant que tels. Vous pouvez donc revendre ou transmettre votre Nue-propriété à tout moment, rendant ainsi votre investissement beaucoup plus liquide qu’en loi Pinel.

En conclusion en loi Pinel vous disposer de votre investissement sur une période plus courte qu’en démembrement temporaire, cependant vous êtes beaucoup plus restreint en cas de revente anticipée.

Comparatif Loi PINEL

Les niches fiscales sont des incitations à des investissements le plus souvent peu rentables ou à risques.

A contrario le démembrement temporaire est une solution de droit commun permettant de se créer sans risque un patrimoine qui va se valoriser hors fiscalité, charges et taxes.

 

Bonne lecture,

Michael Merlen